土地增值税的视同销售及收入确认方法

增值税、企业所得税都有视同销售的规定，土地增值税也有视同销售的规定。

土地增值税视同销售的规定与企业所得税视同销售规定有类似的地方，即都是以所有权的转移与否作为标准，不同的是，土地增值税主要是针对房地产所有权的转移，而企业所得税不仅包含有房地产，也包含其他商品，范围要大得多。

一、 具体来看土地增值税的视同销售，主要包含以下几个方面：

首先，主体是房地产开发企业；

其次，对象是房地产企业开发的产品；

第三，内容如下：

1、用于职工福利、奖励；

2、对外投资；

3、分配给股东或投资人；

4、抵偿债务；

5、换取其他单位和个人的非货币性资产。

第四，特征是所有权发生转移。

二、视同销售收入按下列方法和顺序确认：

1、按本企业在同一地区同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2、由主管税务机关参照当地当年同类房地产的市场价格或评估价值确定。

值得注意的是，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列入收入，也不扣除相应的成本和费用。

政策法律依据：1、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[2006 ]187号

2、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》公告2016 年70号。

作者：魏春田，陕西财税法研究会副会长、陕西税务学会学术委员、公职律师。微信公众号：魏言税语