个人出租商铺需要缴什么税？

老张盘下几间临街商铺，出租给个体户卖服装，一年收租金100万元，包租公的日子优哉游哉，突然听人说出租房还需要缴税，赶紧到处打听怎么缴税？七拐八拐找到了我。

电话刚接通，老张顿了顿，认真地说：你好，是梁老师吗？我是你同学小明的同事小华的姨夫老张。

我脑子快速转了转，依然没搞明白，于是决定放弃捋清这个关系，直接问：“张大爷，你有什么事？”

老张说：我出租商铺收了一年的租金100万，你帮我算算需要缴多少税？

我说：好的，个人出租商铺，应该缴的税有增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、房产税、城镇土地使用税、个人所得税。

增值税，是5%的征收率。如果是去年，原本应该缴的税是=100÷（1+5%）×5%=4.76万元。但今年新政策，只要分摊到每月租金不超过10万元就可以免征增值税了。（备注：国家税务总局公告2019年4号），如果你明年涨房租，年租金超过120万元就需要缴增值税了。

老张说：免征就好，免征就好。我记住了，明年涨房租不要超过120万。

我说：超过120万需要缴税，到时候你可以看看涨了房租缴税划算，还是不超过不缴税划算，这个明年在细算。

增值税免征以后，城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加也不用缴了。

老张说：太好了。那剩下的那些税是不是也都不用缴了。

我说：张大爷，除了刚才说的。剩下的印花税、土地税、房产税、个人所得税得缴，你听我一项一项给你算。

印花税，是按照租金的千分之一收，可以减半征收。100万的房租缴500元印花税。

另外问下，你这个房屋占地面积有多少平米？

老张说：有200平米吧。

我说：你这个房屋地段好，是一等土地，城镇土地使用税按占地面积算，每平米12元，也可以减半征收。一年需要缴城镇土地使用税200×12×50%=1200元。

房产税的税率是12%，按租金收入收，今年也是减半征收。需要缴的房产税=100万×12%×50%=6万元。（备注：计税依据的规定见财税（2016）43号）

最后还有个人所得税=（100万-6万-1200元-500元）×（1-20%）×20%=15.01万元。

总共需要缴的税合计是15.01+6+0.12+0.05=21.18万元。

老张内心似乎受到了伤害，忍不住大声说：需要缴21万多的税！这么多！

我说：张大爷，多和少，是看和谁比较呢。你取得租金收入100万，缴21万多税，也就是21%的负担率。可很多上班的白领，如果一年挣100万工资，个税的负担率也在27%左右呢。相比较而言，上班可比当房东累多了。和他们比，你这不算多。

老张想了想说：你说得好像也有点道理。

我说：再退一步想，一年能挣100万的上班族有几个啊，好些人辛苦上班一年，连10万都挣不了。你缴完税，也能轻轻松松躺赢这么多上班族，没必要还心疼几个税钱。

老张说：也对啊，你这样一说，我好像觉得这税也没那么多了。谢谢你啊！

我说：没事，早点去缴了税吧！

放下电话，默默叹了口气，我才是那个内心真正受了伤害的人。