房地产企业项目内配建公共配套设施无(有)偿移交给政府的财税法管系列研究(一)

房地产企业项目内配建的公共配套设施分为两种情况：一是无偿移交给地方政府；二是有偿移交地方政府。以上两种经济行为的财务、税务和法务如何处理？关系到房地产企业如何申报缴纳税收和税务执法人员如何依法治税，如何建立和谐税收关系，化解税企争议的重要课题。

（一）房地产企业项目内建造公共配套设施的法务管控：产权归属的法律界定

1、相关产权归属的法律规定

根据《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）第七十三条和第七十四条的规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，和占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有，但属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

根据《中华人民共和国人民防空法》第一章第五条：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。同时根据《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）第五十二条的规定，国防资产属国家所有。基于以上法律规定，地下人防设施权属应为国家所有。通过地下人防设施改造的车库，收益归投资者所有。

关于印发《物业承接查验办法》的通知（建房[2010]165号）明确：建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。《关于进一步规范住宅小区及商住楼通信管线及通信设施建设的通知》（信部联规[2007]24号）也明确规定，通讯设施作为项目配套设施统一移交。

2、产权归属的法律分析

通过以上法律规定，房地产企业项目内建造公共配套设施的产权归属分为两种以下情况：

第一、产权归属于全体业主的公共配套设施

建筑区划内的道路、绿地、喷泉用地、居委会用房、会所、停车场（库）、物业服务用房、变电站、热力站、水厂、文体场馆、健身设施或用房、环境卫生用房、自行车棚、移交给政府公用事业单位管理的供水、供电、供气、供热、邮电通讯、通信和有线电视等公用设施、其他公共场所和占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位等都属于业主共有。

第二、产权归属于地方政府的公共配套设施

建筑区域内建筑造的并无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的派出所、中小学校、幼儿园、托儿所、医院用房、地下人防设施、邮电场所、公共汽车交通站、文体中心、廉租房等公共配套设施都属于地方政府所有。

3、配建保障性住房的土地供应：在经济适用住房或者普通商品住房项目的土地上配建。

《廉租住房保障办法》（建设部等9部委令第162号）第十二条实物配租的廉租住房来源主要包括：（一）政府新建、收购的住房；（二）腾退的公有住房；（三）社会捐赠的住房；（四）其他渠道筹集的住房。第十四条新建廉租住房，应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。配套建设廉租住房的经济适用住房或者普通商品住房项目，应当在用地规划、国有土地划拨决定书或者国有土地使用权出让合同中，明确配套建设的廉租住房总建筑面积、套数、布局、套型以及建成后的移交或回购等事项。

4、配建保障性住房的资金来源：土地出让金的一部分（属于财政资金）。

根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）第三条的规定，土地出让收入使用范围：（一）征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。（二）土地开发支出。包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等。（三）支农支出。包括计提农业土地开发资金、补助被征地农民社会保障支出、保持被征地农民原有生活水平补贴支出以及农村基础设施建设支出。（四）城市建设支出。包括完善国有土地使用功能的配套设施建设支出以及城市基础设施建设支出。（五）其他支出。包括土地出让业务费、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、计提国有土地收益基金、城镇廉租住房保障支出、支付破产或改制国有企业职工安置费支出等。基于以上土地出让金的支出范围来看，配建保障性住房的资金来源于土地出让金的一部分。