文/沐丞
在很多城市对于买房都有限购政策，主要是为了防止太多钱进入房地产导致房价上升，而影响到真正的刚需购房者。但是也正是由于限购可能也会把需要购房的人推之门外，比如没有户口，社保时间不够，或者购房指标已用完。
在没有购房资格的情况下仍然想买房怎么办？一般来说，普通住宅买不了的话，就可以考虑不限购不限贷的商业公寓。
所谓的商务公寓是属于商业地产，换言之只要有钱就可以买，不受普通住宅限购政策的限制，而且也可以贷款。除此之外，还有其它方面的优点。
比如，商务公寓所在的地理位置比较优越，通常在交通便利的市中心，周边的配套环境比较繁华。商务公寓的价格一般比同地段同面积的普通住宅要便宜一些。还有一个很重要的优势是普通住宅不具备的，那就是既可以作为居住性质，也可以注册公司进行经营活动。
一手商务公寓在交付时一般都带有精装，不需像住宅那样还要自己操心装修事宜，真正能做到拎包入住。因为地理位置的优势，即便是自己买了不住，直接出租获得租金也比较容易。
商务公寓既然具备这么多的优势，那真的值得去投资吗？
看完优势，我们再来看看劣势。商务公寓的劣势真的也非常明显。
一、就以不限购不限贷这个优势来看，虽然不限购不限贷，但是首付通常要达到五成，贷款利率要上浮，不能用公积金贷款，而且贷款年限最长只有10年。在这种情况下，买商务公寓就意味着首付压力要大很多，同时还款压力也远大于普通住宅。
二、普通住宅的产权年限可以达到70年，而商务公寓基本上只有40年，加上拿地和盖楼时间，可能30多年就到期了。到期自然又要缴纳土地使用费，还可能涉及到其它的费用。
三、商务公寓的税费远高于普通住宅，在购买一手商务公寓时不论面积都是需要缴纳3%的契税。因为时商业地产所以还要额外缴纳土地增值税，印花税等税率也会高一些。
四、商务公寓最大的一个缺陷就是不能像普通住宅那样具备落户的功能，而且即使在学区范围内也不带有学位。所以需要落户和给孩子上学，买商务公寓无法解决。
五、如果从自己居住的角度来看，虽然商务公寓具备地理位置的优势，但是小区环境可能没有生活气息，甚至都没有小区，没有各种便民设施，绿化和容积率都不如普通住宅。除此之外，房子的得房率、朝向、光照时间、梯户比都会差很多。因为有经营用途，所以周边的邻居可能都是租户，流动性、安全性、隐私和噪音等问题也会比较明显。
六、商务公寓日常的水电不是民水民电，属于商业用水用电，自然在水电费上就会高很多。而且有的商务公寓甚至是不通燃气，做饭、热水器也只能用电。物业管理费也会比一般的普通住宅高。所以从自住的角度来看成本是要高一些的。
从上面的劣势分析可以看得出，商务公寓相比普通住宅在个人或家庭居住方面并不具备优势，对于想一次到位的刚需购房者并不是合适的选择。那么从投资的角度呢？正如上面描述的各种劣势，也很可能造成二次销售的障碍，真正的刚需购房者就不会考虑商务公寓。随着产权年限的不断减少，商务公寓的增值空间相比普通住宅也会低不少，所以投资可能也不是很好的选择。
另外很重要的一点，商务公寓虽然不限购不限贷但是在一些城市有限售的政策，甚至长达5年不可以转手，那么对于想短期投资的人来说就更不是一个合适的选择了。
所以，从某种意义上讲商务公寓的自住和投资价值都不够明显，刚需购房者是肯定不推荐的。那么究竟什么样的适合买呢？
对于不差钱的老板可以买买买，反正不限购不限贷，带精装交楼也不用操心装修事宜，既可以用于注册公司做办公室，也可以自己小住，还可以出租出去甚至当作员工宿舍。我甚至听说有的老板买公寓仅仅是当作冲凉房，存放高尔夫球具，打完球洗个澡而已。
作为公司老板，还可以以公司名义来购买商务公寓，直接作为公司资产，但是这样会有额外的持有成本。
对于普通的购房者来说，购房是个投入大时间久的慎重选择，无论是投资还是自住都要考虑前景，既然商务公寓不是好的选择，在自己没有购房资格的时候还是想想如何让自己变成有购房资格的人，然后选择普通住宅吧。
（本文独家发布自金蝶云社区）
作者简介：简书、今日头条签约作者，LinkedIn专栏作者，招商银行、新浪财经、随手记等各大财经类平台特邀理财作者。已出版个人理财书籍《理财要趁早》、《轻松做财女》、《理财趁年轻——愿你过上想要的生活》，电子书《工作十年买下三套房》、《买房要趁早》。微信公众号：沐丞的自由生活（ID：mucheng-life）。
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